הסיבה האמיתית למחירי הדירות הגבוהים בישראל 25 Dec 2013
אמצעי התקשורת מרבים לסקר את מחירי הדירות הגבוהים בארץ, ואת שלל תוכניות האוצר להורדת המחירים. שר האוצר יאיר לפיד מצוטט ומרואיין - הוא נחוש להוריד את מחירי הדירות ואני מאמין לו. אבל כל מגוון הרעיונות שהאוצר מציג, כל המומחים, כל התוכניות העתידיות ואלו שכבר בתהליך – כולם עוסקים אך ורק בצד ההיצע. הרעיון הוא שהגדלת ההיצע, לדוגמא על-ידי הוזלת קרקעות והאצת אישורי בנייה, תביא לירידת מחירים. זו טעות כל כך גסה במקרה של ישראל, שכבר קשה לעקוב בשיוויון נפש אחר מאמצי הסרק האלה.
לא ניתן להגדיל את ההיצע משמעותית. זאת מכיוון שדירות הן לא מוצר מדף, הן נבדלות אחת מהשנייה בנקודה עם חשיבות עליונה – מיקום. הגדלת היצע גורמת לירידת מחיר רק כאשר המוצרים הם זהים, או תחליפיים. לדוגמא, אם חברת אפל תייצר פי שניים ממספר האייפדים הנמכרים כרגע בשוק, מחירי האייפד יירדו על מנת למצוא מספיק קונים לכל הכמות. לא רק מחירי האייפד יירדו, אלא גם מחירי הטאבלטים של חברות אחרות שהאייפד הוא מוצר תחליפי להם. זאת מכיוון שאנשים יפסיקו לקנות את הטאבלטים של אותן חברות ויעברו לאייפד, אלא אם כן אותן החברות יתנו סיבה מספיק טובה באמצעות מחיר נמוך יותר.
אבל דירה היא לא אייפד. אם מחר בבוקר יצוצו מליון דירות נהדרות במצפה רמון, מה יקרה למחירי הדירות בתל-אביב? התשובה היא כלום, שום דבר. מחירי הדירות בתל-אביב לא יזוזו בשקל אחד למטה, וימשיכו את אותה מגמת העלייה. זאת מכיוון שהדירה במצפה רמון היא לא זהה, ולא תחליפית, לדירה בתל-אביב. הצורה הגיאוגרפית של מרכז מדינת ישראל, שהיא בבסיסה רצועה צרה, רק מחריפה את ההבדל בין האיזורים השונים מבחינת נוחות ההגעה לעבודה ולמרכזי הבילוי.
הפתרון להורדת מחירי הדירות לא יכול לבוא אם כן מצד הגדלת ההיצע. הפתרון חייב לבוא מצד הקטנת הביקוש. לשם כך אנו חייבים להבין טוב יותר מה מניע את הביקוש. מחירי הדירות גבוהים מאוד יחסית למשכורות, אבל הציבור חורק שיניים ועדיין קונה דירות, נאנק תחת העול ועדיין קונה. כוח רב-עוצמה דוחף את הציבור לקחת משכנתאות גדולות ולקנות, למרות ההשלכות הכלכליות של קניית דירה. עד שלא נבין שרק כוח חזק ידחוף את הציבור לקנייה במחירים האלה, ועד שלא נמצא ונתעמת עם אותו הכוח, לא נוכל להוריד את מחירי הדיור.
הכוח הוא בעלי הדירות להשכרה, המשכירים. שוק השכירות בארץ פרוץ לחלוטין, ואינו מהווה אלטרנטיבה אמיתית לקניית דירה. חוזה שכירות סטנדרטי מתחיל במילים "הואיל והשוכר מעונין לשכור את הדירה בשכירות שאינה מוגנת על פי חוקי הגנת הדייר .." וכאן טמונה הסיבה האמיתית למחירי הדירות הגבוהים בישראל.
בעלי הדירות להשכרה עושים ככל העולה על רוחם. הדמות הפיקטיבית של אפי, בעל הבית בתוכנית "ארץ נהדרת" שדופק מדי פעם על הדלת ודורש בקול חמוד 400 דולר, היא לא פיקטיבית בכלל עבור השוכרים בארץ. בעלי הדירות רואים את מחירי הדירות המאמירים ואת חוזי השכירות החדשים שנחתמים, ומרגישים "פראיירים" עם החוזה שכבר חתמו עם הדייר. אז הם דופקים בדלת ודורשים, אולי לא 400 אבל 100 דולר תוספת לחודש. הדייר הוא לגמרי חסר-אונים. הוא יכול או פשוט לשלם, או לעבור. אבל לאן הוא יעבור? במחירים החדשים הוא ממילא ישלם את המאה דולר האלה, פלוס הוצאות מעבר.
הדירות לשכירות נמצאות במצב מחפיר, כי לבעל הבית באזור המרכז אין אינטרס להשקיע בשיפוץ וחידוש, הביקוש כה גדול שבטוח ימצא שוכר. השכירות גם מוקצבת בזמן, כך שיש לו חלון של הפעלת לחץ על הדייר כל כמה חודשים. זוג צעיר עם ילדים לא יכול להרשות לעצמו את חוסר הוודאות הזה, את המצב הרעוע של הדירה, את ההצקות החוזרות ונשנות של בעל הבית. אז לא משנה מה מחיר הדירות, הזוג תמיד ישאף לקנות דירה, והביקוש לדירות חדשות לא ירד. בישראל שכירות היא לא אלטרנטיבה אמיתית לקנייה, וקשה לישראלים רבים אפילו לדמיין מצב בו שכירות היא כן אלטרנטיבה טובה. גם אני לא יכולתי לדמיין זאת, עד שלא התנסתי בשוק השכירות במערב אירופה.
דמיינו לעצמכם את תנאי השכירות הבאים:
- שכר הדירה נמצא תחת פיקוח ממשלתי ומוגבל לטווח צר, הוא אינו נתון לקביעה חופשית על-ידי בעל הדירה.
- שכר הדירה יכול לעלות במקסימום של אחוזים בודדים בשנה, וגם עלייה של אחוזים בודדים אלה דורשת הוכחות שנעשה שיפוץ משמעותי (כדוגמת החלפת חלונות) או שמחירי שירותים בסיסיים, כדוגמת חימום, עלו.
- החוזה הוא לתקופה לא מוגבלת בזמן, והוא אסימטרי – בעל הדירה אינו רשאי לבטל את החוזה (למעט אם הוא עצמו או בני משפחתו עוברים לגור בנכס), ואילו השוכר יכול לבטל את החוזה בהתראה של שלושה חודשים.
- לבעל הבית אין מפתח לדירה, ואין לו זכות להיכנס לדירה גם לא כדי להציץ. הוא נדרש לבקש רשות מפורשת מהשוכר, ואת המפתח, על מנת להיכנס לדירה במידה ונדרשים תיקונים.
- השוכר רשאי להשכיר את הדירה לאחר, ללא רשות מפורשת של בעל הדירה.
- בעל הדירה מחויב בשיפוץ הדירה – החלפת וחידוש המטבח כולל המכשירים החשמליים בו כל כמה שנים, צביעת הבית כל כמה שנים.
- גם אם בעל הבית מוכר את הדירה, החוזה עדיין בתוקף. הדרך היחידה לביטול החוזה עם דייר שמשלם בזמן היא במידה ובעל הבית עצמו או מי ממשפחתו, עובר לגור בדירה.
- כאשר הריבית על המשכנתאות יורדת, בעל הדירה מחויב להוריד את מחיר השכירות. אם הריבית על המשכנתאות עולה, שכר הדירה יעלה בהתאם לפי חישוב מוגדר מראש.
לרבים מתושבי ישראל תנאים אלו נשמעים כמו סיפור מדע בדיוני. אבל זו המציאות במערב אירופה. אם תבדקו אתר לפרסום דירות למכירה בגרמניה, לדוגמא, תוכלו למצוא שם אפשרות לסינון בין "דירה מושכרת" ל-"דירה לא מושכרת". הדירות המושכרות נמכרות בהנחה של 25-30% לעומת אלו הריקות, מכיוון שלא ניתן לבטל את חוזה השכירות הקיים, והמחיר שנקבע שם לא מצדיק מחיר רכישה גבוה. גם לרוב אין תמונות מהדירות האלו, או יש תמונות ישנות מאוד, כי בעל הדירה לא רשאי להיכנס ולצלם. הרוכש קונה בעצם חתול בשק, ולכן המחירים נמוכים יותר עבור דירות אלו.
תנאי שכירות כאלה, שנאכפים ביד רמה על ידי הממשלה, נותנים לציבור אלטרנטיבה אמיתית לקניית דירה. כאשר קיימת אלטרנטיבה אמיתית, הביקוש לדירות ירד. הציבור יוכל לשמור על חסכונותיו ולהגדיל אותם עוד ועוד עם השנים, במקום להיאלץ לוותר עליהם ולהחליפם בחוב (משכנתא). עם הירידה בביקוש תבוא ירידת מחירי הדירות. זה כבר לא יהיה שוק כל-כך מעניין למשקיעים וספקולנטים, שיעדיפו להשקיע באפיקים אחרים, חופשיים יותר. וזה בסדר גמור – דירה לא צריכה להיות מכשיר להשקעה ולא מכשיר לשמירת הון ועשיית רווח. דירה היא צורך קיומי בסיסי של כל אדם באשר הוא אדם.