על דירות, ספקולציות ממונפות, ומשאבות כסף 24 Dec 2013
בניגוד לדיעה הרווחת, קניית דירה היא תמיד יקרה יותר משכירות בכל רגע נתון. הסיבה היא פשוטה – כאשר קונים דירה אנו מקבלים את האפשרות להנות מרווח עתידי משמעותי כאשר מחיר הדירה עולה. זוהי הטבה פיננסית שאינה קיימת עבור השוכרים. כמו כל הטבה, גם הטבה זו מגולמת במחיר השוק בדמות פרמייה על עלות השכירות. קניית דירה היא בעצם קניית אופציה לרווח עתידי, וכמו כל קניית אופציה גם פה אנו נדרשים לשלם פרמייה.
הרוב המוחלט של קוני הדירות מסרב לקבל את העובדה הזו. אנשים מרבים להשתמש בטיעון של "במקום לזרוק כסף על שכירות, עדיף שילך למשכנתא, לפחות אז הדירה בסוף שלי". החישוב אומנם לא פשוט, אבל אם הוא נעשה נכון התוצאה תמיד תהיה שהשכירות זולה יותר. טעויות נפוצות בחישוב הן לא לקחת בחשבון את עלויות התחזוקה של הדירה (שלא קיימות כאשר שוכרים), התעלמות מהריבית החיובית המצטברת על חיסכון בבנק בגובה התשלום הראשוני על הדירה, ולא להחשיב את עלויות ביטוח המשכנתא וביטוח החיים שהבנק דורש מהלווים.
כל זה נכון עבור רגע נתון. אם מסתכלים קדימה מספר שנים, ערך הדירה יכול להשתנות משמעותית. הוא יכול לעלות, מה שבדיעבד יהפוך את ההחלטה לקנות לעדיפה על פני שכירות, או לרדת, מה שיכול – שוב, בדיעבד - להפוך את ההחלטה לשכור לנכונה יותר כלכלית. הנקודה היא שהעתיד אינו ידוע. אנחנו משלמים יותר כסף בהווה על קנייה לעומת שכירות בשביל הסיכוי להנות מרווח עתידי. אבל הרווח העתידי אינו מובטח.
הדרך היחידה שבה קניית דירה משתלמת כלכלית לעומת שכירות היא כאשר מחירי הדירות עולים, מוצאים קונה במחיר גבוה יותר ממחיר הדירה בתוספת כמה שהפסדנו לעומת השכירות בזמן שעבר מאז הרכישה, וחוזרים לגור בשכירות. (הנקודה האחרונה לא זוכה לתשומת-לב ראויה – אם בכספי המכירה נרצה לקנות דירה אחרת, המגלמת אותה רמת חיים, הרי שנצטרך לשלם את מלא הסכום ש"הרווחנו" כי כל מחירי הדירות עלו בתרחיש הזה, לא רק זו שלנו). מכיוון שתרחיש זה כלל אינו מובטח, הרי שמי שקונה דירה על מנת לחסוך כסף לעומת שכירות, כמו מי שקונה דירה על מנת להרוויח, שניהם עושים פעולה ספקולטיבית. זוהי ספקולציה טהורה.
אין רע בספקולציה, במיוחד אם היא נעשית נכון. אבל זה וודאי לא טוב כשציבור שלם עסוק בספקולציות מבלי להיות מודע לכך. הבורות מגיעה למימדים כאלו, שהציבור לא רק מבצע ספקולציה בלי להיות מודע לכך, אלא מבצע ספקולציה תוך שימוש במינוף, קרי לקיחת משכנתא. כאן כבר יש מקום לדאגה, השקעות ממונפות הן נושא מורכב ולציבור אין את הידע הדרוש לנהל אותן כראוי.
הבה נבחן דוגמא כדי להמחיש את הסכנה הטמונה בספקולציה ממונפת, הבנקים לא נוטים לדבר על הנושא הזה מספיק. נאמר שזוג צעיר עבד 10 שנים וחסך 500,000 שקלים. הם רוכשים דירה בעלות של 1,000,000 שקלים ולשם כך לוקחים משכנתא על סך 500,000 שקלים. במסגרת תנאי המשכנתא, הבנק מקבל את הזכות למכור את הנכס על מנת להחזיר לעצמו את ההלוואה במידה והזוג לא עומד בהחזרים. בדוגמא שלנו, הבנק הסכים להלוות 500,000 שקלים כי הוא עצמו העריך את מחיר הדירה ב-1,000,000, ויש לו זכות לקבל 50% מכספי המכירה (הבנק במקרה זה הינו בעל 50% מהנכס). אם מחיר הדירה נשאר קבוע או עולה, אז הכל טוב ויפה. אך מה קורה אם שווי השוק של הדירה יורד? נניח ושווי השוק ירד ל-800,000 שקלים – הבנק בבעיה. במידה והזוג יפסיק לשלם את התשלומים החודשיים, הבנק יכול לממש את זכותו למכור את הדירה, אבל הוא יקבל רק חצי מהסכום, 400,000 שקלים בלבד. הבנק חשוף להפסד במקרה הזה, ולכן יבוא לזוג בדרישה של אחת משתיים – או מיידית לשלם לו 100,000 שקלים במזומן, או להגדיל את שיעור הבעלות שלו על הנכס מ-50% ל-62.5% והורדת שיעור הבעלות של הלווים ל-37.5%. האפשרות השנייה לא קיימת עבור מי שרכש דירה בשיעור הבעלות המינימלי – שם כבר לא תמיד ניתן לרדת בשיעור הבעלות ולכן הם יאלצו לבחור באופציה הראשונה ולשלם במזומן.
לציבור אין את הכיסים העמוקים הדרושים להשקעה ממונפת, ולכן הם חשופים למלוא הסיכון. קניית דירה במשכנתא היא שימוש במינוף, שליטה על נכס בשווי גדול בעזרת תשלום ראשוני של שבריר מהשווי. זה מה שעומד בבסיס אחד המנגנונים הוותיקים והאמינים להעברת כסף מידי הציבור לידי בעלי ההון. הבה נרחיב עליו את הדיבור.
המעמד הנמוך כלכלית מתקיים בקושי ולא מצליח לצבור חסכונות משמעותיים, אם בכלל. ברוב המקרים הוא גם לוקח הלוואות מהבנק, או משתמש במסגרות אשראי למיניהן ומשלם ריביות כבדות. אין לבני המעמד הנמוך סיכוי אמיתי להיחלץ ממצבם ולכן לא נשקפת מהם סכנה לבעלי ההון והשלטון. המעמד הבינוני, לעומת זאת, מצליח לצבור חסכונות, מה שעלול לתת לו רווחה כלכלית, אורך נשימה, חשיבה חופשית יותר. זה לא מקובל על בעלי ההון והשלטון, ששואפים – אם כי לא תמיד במודע – שהציבור יהיה משועבד עד כמה שניתן, כדי שאפשר יהיה להוציא ממנו את מירב הכסף תוך שמירה על היותו ממושמע וצייתן. אזרח בעל חובות, כגון משכנתא, שצריך לפרנס משפחה עם ילדים, הוא יצור צייתן להפליא. הוא שומר על מקום העבודה שלו בחרדת קודש ומקפיד על יציבות בכל תחומי חייו. יציבות זו טובה לשלטון וטובה לבעלי ההון הסומכים על הכנסה קבועה.
אם כן מה לעשות עם בני מעמד הביניים שאט-אט מרימים את ראשם וצוברים חיסכון? כיצד לשמוט את הקרקע מתחת לרגליהם ולקבל שליטה על החסכונות שלהם? התשובה פשוטה – למכור להם דירות במינוף. אבל הציבור הוא לא לגמרי חסר בינה, אנשים לא קופצים לקחת הלוואות במינוף כל עוד החסכונות שהם מטפחים צוברים ריבית יפה. וכאן נכנס מנגנון הריבית במשק.
השיטה פועלת כך. בעלי ההון והשלטון מורידים את הריבית במשק לאט לאט ובעקביות, אל קרוב לנקודת האפס. הריבית במשק קובעת כמה הציבור מקבל על החסכונות בבנק, ובד בבד קובעת את גובה ריבית המשכנתא. כאשר הריבית במשק קרובה לאפס הציבור מקבל ריבית זניחה ביותר על החסכון, אך גם יכול לקחת משכנתא בריבית נמוכה מאוד, במיוחד אם לוקחים משכנתא בריבית משתנה. פתאום כל אחד עם מעט כסף בבנק יכול לקחת משכנתא ענקית ולשלם עליה החזר חודשי זעום, כי הריבית נמוכה. אז אנשים עושים בדיוק את זה ויוצרים ביקוש שדוחף את מחירי הדירות למעלה. הקבלנים מבינים שכוח הקנייה של הציבור עולה, כי הריבית הנמוכה מאפשרת לו לקחת הלוואות גדולות יותר, ומעלים את מחירי הדירות.
נחזור לבן מעמד הביניים עם החסכונות. הוא מסתכל בעיניים כלות על החסכון שלו בבנק שמניב לו עכשיו שבריר של אחוז בשנה בריבית, ומצד שני כבר זמן מה הוא רואה שמחירי הדירות רק עולים ועולים, זו נראית השקעה נהדרת. בנוסף מטפטפים לאוזנו שהוא סתם זורק את הכסף על שכירות, שלא יהיה לו מה להשאיר מאחור לילדיו, ושאר מניפולציות רגשיות במנגינה דומה. האזרח "מחליט" לקנות דירה, אבל אין לו מספיק מזומן עבור דירה במחירים החדשים, הגבוהים. אז הוא מוציא את כל חסכונותיו, וגם קצת מהוריו, ולוקח משכנתא.
כהערת אגב, המשכנתא, מבחינת בעלי ההון והשלטון, היא מכשיר נפלא. במקום לסחוט מהאזרח את כספו במשך 30 שנים ארוכות ומייגעות, הם מוציאים את מלוא הסכום מידיו כאן ועכשיו, מלוא הכנסותיו העתידיות. אבל לא די להם בכך.
לאחר שנים שהריבית קרובה לאפס, ובני מעמד הביניים המירו את חסכונותיהם בחוב, הריבית מתחילה לעלות אט אט. עכשיו המשכנתאות יקרות יותר, ואנשים כבר לא יכולים להרשות לעצמם לשלם את הריבית על משכנתא גדולה. הקבלנים חייבים להוריד את מחירי הדירות כדי להתאים לכוח הקנייה הנמוך יותר. מי שלקח משכנתא עם ריבית משתנה מגלה פתאום שההחזר החודשי גדל משמעותית עם עליית הריבית במשק. עליה של אחוזים בודדים בריבית יכולה בקלות להכפיל את סכום ההחזר החודשי, זהו עוד פרט שלא מוסבר מספיק טוב לציבור. אנשים לא עומדים בתשלומים והבנק לוקח אליו את הדירה ומוכר, מה שמאיץ את ירידת מחירי הדירות. מכיוון שמחירי הדירות יורדים, הבנק בא עכשיו גם למי שלקח משכנתא בריבית קבועה ודורש ערבויות נוספת. אלה מצידם כבר לא בעלי החסכונות שהיו לפני קניית הדירה, ואין להם מאות אלפי שקלים במזומן לתת לבנק – גם הם מחזירים את הדירה. המחירים יורדים עוד.
בתהליך זה נמחקים חסכונותיהם של מעמד הביניים, והם חוזרים אל השעבוד. ומה עם בעלי ההון? הם קונים במזומן את הדירות במחיר הנמוך, ומחכים לסיבוב הבא – מעמד הביניים יצבור כספים בהדרגה כי הריבית הגבוהה תעודד חסכונות, ואז הריבית שוב תתחיל לרדת. הציבור שוב ירגיש תסכול מהרווח האפסי על החסכון, בצד שוב תקרוץ המשכנתא בריבית נמוכה, ושוב הם יתחילו לקנות דירות בכסף לא-להם. מחירי הדירות יעלו, ובעלי ההון ימכרו להם את הדירות חזרה במחירים הגבוהים, ויעמדו מהצד עד שהריבית תעלה שוב. תנועת הריבית היא בבסיסה תנועת משאבה שמעבירה את הכסף מהמעמדות הנמוכים אל הגבוהים.
מי שקונה דירה ב-100% מזומן, כלומר העשירים, מוגן מהתהליך הזה. מחירי הדירות עולים בטווח המאוד ארוך, ואם יש אורך נשימה אפשר להנות מהפירות. לציבור הרחב אין את אורך הנשימה כי הוא משתמש במינוף הנקרא משכנתא, ולכן הוא טובע בתנועת הגלים הטבעית של השוק.
התהליך המתואר כאן הוא גלובלי ומתרחש בכל מדינה בעולם במידה זו או אחרת. בישראל נוסף אליו כוח רב עוצמה אחר הדוחף את הציבור לרכוש דירות, ויש לו תרומה משמעותית לגובה מחירי הדירות. החלק השני יוקדש לדיון בכוח זה, שהוא הסיבה האמיתית למחירי הדירות הגבוהים בישראל.